Báo Giá Thi Công Phòng Sạch 2026: Chi Phí Trọn Gói Theo Từng Cấp Độ Sạch (ISO – GMP)

Chi phí thi công phòng sạch trọn gói năm 2026 hiện dao động trong khoảng từ 1.500.000 VNĐ/m2 đến 6.500.000 VNĐ/m2, mức giá này phụ thuộc trực tiếp vào cấp độ sạch yêu cầu (ISO 1 - ISO 9) và quy mô dự án. Việc xác định ngân sách chính xác đòi hỏi sự phân tích kỹ lưỡng về các yếu tố kỹ thuật như hệ thống xử lý không khí (HVAC), vật liệu vách trần panel và các thiết bị phụ trợ đi kèm để đảm bảo đạt chuẩn.

Đối với từng tiêu chuẩn ngành đặc thù như GMP (Dược phẩm) hay HACCP (Thực phẩm), đơn giá thi công sẽ có sự chênh lệch đáng kể do yêu cầu khắt khe về kiểm soát vi sinh và nhiễm chéo. Bên cạnh đó, các chi phí vận hành dài hạn như điện năng tiêu thụ và bảo trì hệ thống cũng là những biến số quan trọng mà chủ đầu tư cần cân nhắc khi lập dự toán tổng thể cho nhà máy.

Dịch vụ thiết kế thi công phòng sạch trọn gói (Turnkey) hiện nay bao gồm toàn bộ quy trình từ khảo sát, lên bản vẽ 3D, cung cấp vật tư đến lắp đặt và nghiệm thu. Lựa chọn giải pháp trọn gói không chỉ giúp doanh nghiệp đồng bộ hóa kỹ thuật giữa các hạng mục mà còn tối ưu hóa dòng tiền nhờ việc loại bỏ các chi phí trung gian không cần thiết trong quá trình quản lý dự án.

Tiếp theo, để giúp bạn có cái nhìn chi tiết và minh bạch nhất, bài viết sẽ đi sâu phân tích bảng báo giá chi tiết theo từng cấp độ, các yếu tố cấu thành chi phí và quy trình triển khai chuẩn mực.

1. Báo Giá Thi Công Phòng Sạch 2026 Chi Tiết Nhất

Đơn giá thi công phòng sạch trung bình trên thị trường hiện nay nằm ở mức 1.500.000 VNĐ - 3.500.000 VNĐ/m2 cho các cấp độ sạch phổ thông (ISO 7 - ISO 8). Tuy nhiên, con số này chỉ là ước tính sơ bộ (Rough Order of Magnitude), giá trị thực tế sẽ biến thiên dựa trên diện tích thi công, loại vật tư sử dụng và độ phức tạp của hệ thống cơ điện (M&E) đi kèm.

Bảng dưới đây tổng hợp khung giá tham khảo cho các hạng mục phòng sạch phổ biến nhất năm 2026:

Lưu ý: Bảng giá trên chưa bao gồm VAT và các thiết bị phòng sạch chuyên dụng (như Air Shower, Pass Box) hay vật tư tiêu hao.

Bên cạnh chi phí xây dựng cơ bản (Hard Cost), chủ đầu tư cần lưu ý đến chi phí thẩm định và đánh giá (Validation Cost). Theo ông Robert Choo, chuyên gia tư vấn cấp cao tại Hiệp hội Phòng sạch Đông Nam Á (ISPE Affiliate): 

"Nhiều doanh nghiệp thường bỏ qua chi phí đo đạc, thẩm định DQ, IQ, OQ, PQ trong bảng dự toán ban đầu. Khoản mục này có thể chiếm từ 5-10% tổng giá trị dự án nhưng là bắt buộc để nhà máy được cấp phép hoạt động, đặc biệt trong ngành dược."

Việc bóc tách khối lượng chính xác ngay từ giai đoạn thiết kế cơ sở (Basic Design) là chìa khóa để kiểm soát chi phí phát sinh. Một công ty thi công phòng sạch uy tín sẽ luôn cung cấp bảng BOQ (Bill of Quantities) chi tiết đến từng mét vuông panel và từng mét ống gió, giúp chủ đầu tư minh bạch hóa dòng tiền đầu tư.

2. Chi Phí Thi Công Theo Từng Cấp Độ Sạch (ISO – GMP)

Sự khác biệt về chi phí giữa các cấp độ sạch chủ yếu đến từ số lượng lần trao đổi gió (Air Changes Per Hour - ACH) và tỷ lệ phủ lọc HEPA trên trần. Cấp độ sạch càng cao (ISO càng nhỏ), yêu cầu về xử lý không khí càng lớn, dẫn đến kích thước hệ thống HVAC và số lượng FFU (Fan Filter Unit) tăng lên theo cấp số nhân, kéo theo chi phí đầu tư ban đầu tăng vọt.

2.1. Chi phí thi công phòng sạch ISO 7 và ISO 8 (Phổ thông)

Phòng sạch ISO 7 và ISO 8 có chi phí thi công hợp lý nhất, dao động từ 4 đến 8 triệu đồng/m2, phù hợp cho đa số các ngành sản xuất công nghiệp nhẹ. Ở cấp độ này, yêu cầu về luân chuyển không khí thường từ 20-60 lần/giờ, cho phép sử dụng các hệ thống điều hòa cục bộ kết hợp lọc HEPA tại cửa gió thay vì các hệ thống AHU trung tâm quá phức tạp.

Đối với các dự án thi công phòng sạch điện tử hoặc bao bì, vật liệu vách ngăn thường là Panel EPS hoặc PU để tiết kiệm chi phí nhưng vẫn đảm bảo độ kín và cách nhiệt. Hệ thống chiếu sáng và sàn vinyl chống tĩnh điện cũng là những hạng mục tiêu chuẩn, chiếm tỷ trọng khoảng 15-20% trong tổng cơ cấu giá thành của phân khúc này.

2.2. Chi phí thi công phòng sạch ISO 5 và ISO 6 (Cao cấp)

Chi phí đầu tư cho phòng sạch ISO 5 và ISO 6 thường cao gấp 2-3 lần so với cấp độ phổ thông, do yêu cầu kiểm soát hạt bụi cực kỳ nghiêm ngặt. Để đạt được tiêu chuẩn này, sàn nhà thường phải là sàn nâng (Raised Floor) để hồi gió sàn, và trần nhà có thể phải phủ kín 50-100% bằng các bộ lọc ULPA/HEPA, biến không gian thành dòng chảy tầng (Laminar Flow).

Ngoài ra, thiết kế thi công phòng sạch mec cho cấp độ này đòi hỏi hệ thống điều khiển nhiệt ẩm chính xác (Precision Cooling). Sai số cho phép về nhiệt độ chỉ là ±0.5°C và độ ẩm là ±2%, buộc phải sử dụng các dòng máy Chiller hoặc VRV công nghệ cao, làm tăng đáng kể ngân sách cho hạng mục cơ điện lạnh.

2.3. Chi phí thi công phòng sạch dược phẩm (GMP-WHO/EU)

Thi công phòng sạch theo tiêu chuẩn GMP không chỉ tính toán dựa trên độ sạch bụi mà còn phải tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc về vi sinh và ngăn ngừa nhiễm chéo. Chi phí cho phòng sạch GMP thường cao hơn ISO tương đương khoảng 30-40% do yêu cầu về thiết kế góc bo tròn (tránh góc chết tích tụ vi khuẩn), hệ thống tạo áp suất dương/âm phân tầng và vật liệu hoàn thiện cao cấp (Panel PIR chống cháy, sơn Epoxy kháng khuẩn).

Đặc biệt, thi công phòng sạch dược phẩm đòi hỏi hệ thống nước RO/EDI và khí nén không dầu đạt chuẩn. Tiến sĩ Nguyễn Văn Hùng, giảng viên Khoa Kỹ thuật Hóa học Bách Khoa nhận định: "Trong GMP, đắt đỏ nhất không phải là cái vỏ phòng sạch mà là hệ thống HVAC kiểm soát áp suất. Chỉ cần chênh lệch áp suất không đạt chuẩn, luồng khí nhiễm bẩn có thể xâm nhập ngược, phá hủy toàn bộ lô hàng giá trị hàng tỷ đồng."

3. Các Yếu Tố Chính Cấu Thành Báo Giá Trọn Gói

Báo giá lắp đặt phòng sạch trọn gói được cấu thành từ 3 nhóm chi phí chính: Kết cấu kiến trúc (30%), Hệ thống HVAC (45%) và Hệ thống điện - phụ trợ (25%). Hiểu rõ tỷ trọng này giúp chủ đầu tư dễ dàng điều chỉnh quy mô hoặc lựa chọn vật tư thay thế phù hợp để tối ưu ngân sách mà không làm giảm chất lượng công trình.

3.1. Hệ thống xử lý không khí (HVAC)

Đây là "trái tim" của phòng sạch, chiếm tỷ trọng lớn nhất (khoảng 40-50%) trong tổng chi phí thi công. Hệ thống này bao gồm AHU (Air Handling Unit), ống gió, van điều chỉnh (VCD/OBD), bộ lọc thô (Pre-filter), lọc túi (Bag filter) và lọc tinh (HEPA). Giá thành của HVAC phụ thuộc hoàn toàn vào lưu lượng gió cần xử lý và thương hiệu thiết bị (ví dụ: Trane, Daikin sẽ cao hơn các hãng nội địa hoặc Trung Quốc).

Việc tính toán sai công suất HVAC là lỗi phổ biến gây lãng phí lớn. Một hệ thống quá lớn sẽ gây tốn kém điện năng vận hành vô ích, trong khi hệ thống quá nhỏ sẽ không thể duy trì độ sạch khi nhà máy đi vào hoạt động tối đa công suất, dẫn đến việc phải cải tạo lại tốn kém gấp đôi.

3.2. Vật tư kiến trúc và hoàn thiện

Nhóm chi phí này bao gồm tấm Panel cách nhiệt (tường, trần), cửa phòng sạch, ô kính quan sát và hệ thống sàn. Các loại Panel phổ biến như EPS, PU, Rockwool hay PIR có mức giá chênh lệch nhau từ 20-50%. Ví dụ, Panel Rockwool có khả năng chống cháy cao sẽ đắt hơn Panel EPS thông thường, nhưng là bắt buộc đối với các nhà máy điện tử yêu cầu an toàn cháy nổ cao.

Sàn phòng sạch cũng là yếu tố ảnh hưởng lớn đến đơn giá. Vật tư phòng sạch cho hạng mục này thường là sơn Epoxy tự san phẳng hoặc sàn Vinyl kháng khuẩn, chống tĩnh điện. Sàn Vinyl thường có chi phí cao hơn Epoxy nhưng độ bền tốt hơn và khả năng chịu hóa chất ưu việt hơn, thường được ưu tiên trong các phòng sạch dược phẩm và bệnh viện.

3.3. Thiết bị điện và phụ trợ

Chi phí này bao gồm hệ thống chiếu sáng (đèn LED panel), tủ điện điều khiển, hệ thống cấp thoát nước và khí nén. Đặc biệt, các thiết bị kiểm soát ra vào như Air Shower (buồng tắm khí) và Pass Box (tủ truyền tin) là bắt buộc để ngăn chặn bụi bẩn từ bên ngoài. Số lượng và mức độ tự động hóa của các thiết bị này sẽ cộng thêm vào tổng mức đầu tư ban đầu.

Ngoài ra, quần áo phòng sạch và găng tay phòng sạch cũng cần được tính toán như một khoản chi phí vận hành thường xuyên (OPEX). Việc lựa chọn nhà cung cấp vật tư tiêu hao ổn định ngay từ đầu sẽ giúp doanh nghiệp kiểm soát tốt chi phí sản xuất sau khi bàn giao dự án.

Giới thiệu FDI Care và Lợi thế Cạnh tranh

Để xây dựng và vận hành một phòng sạch đạt chuẩn quốc tế, việc lựa chọn một đối tác có năng lực toàn diện, từ khâu thiết kế đến cung cấp vật tư, thiết bị phòng sạch như FDI Care là yếu tố then chốt. Tại FDI Care, chúng tôi cung cấp một giải pháp tổng thể, giúp các doanh nghiệp, đặc biệt là khối FDI, kiến tạo nên những môi trường sản xuất sạch, an toàn và hiệu quả.

FDI Care hoạt động dựa trên triết lý "Kinh doanh Tử tế", minh bạch tuyệt đối trong tư vấn giải pháp. Chúng tôi không chỉ bán sản phẩm mà cung cấp giải pháp được "may đo" tối ưu nhất cho từng nhà máy. Lợi thế cạnh tranh đột phá của FDI Care nằm ở việc ứng dụng công nghệ AI để tối ưu hóa vận hành và logistics, kết hợp với năng lực nhập khẩu trực tiếp không qua trung gian. Điều này cho phép chúng tôi cung cấp các dự án phòng sạch chất lượng cao với mức giá cạnh tranh hơn thị trường từ 10-20%.

Chúng tôi sở hữu đội ngũ chuyên gia có kinh nghiệm sâu trong việc thiết kế phòng sạch và quản lý thi công cho nhiều ngành công nghiệp. Đồng thời, FDI Care là nhà cung cấp uy tín cho toàn bộ hệ thống vật tư phòng sạch, từ quần áo phòng sạch, găng tay phòng sạch cho đến các giải pháp chống tĩnh điện chuyên dụng, đảm bảo chất lượng đồng bộ và đạt chuẩn.

Một giám đốc nhà máy sản xuất thiết bị y tế tại KCN Hòa Lạc chia sẻ: "Dự án phòng sạch ISO 7 của chúng tôi được FDI Care tư vấn và quản lý từ A-Z. Họ không chỉ có chuyên môn thiết kế cao mà còn cung cấp các vật tư tiêu hao rất chất lượng. Quy trình làm việc chuyên nghiệp của họ đã giúp chúng tôi đạt chứng nhận một cách thuận lợi."

FAQs - CÂU HỎI THƯỜNG GẶP

1. Thời gian thi công phòng sạch diện tích 500m2 mất bao lâu?

Thời gian thi công hoàn thiện thường kéo dài từ 30 đến 45 ngày, bao gồm cả giai đoạn sản xuất panel và lắp đặt thiết bị, tùy thuộc vào độ phức tạp của hệ thống.

2. Chi phí bảo trì phòng sạch hàng năm khoảng bao nhiêu?

Chi phí bảo trì định kỳ thường chiếm khoảng 2-5% tổng giá trị đầu tư ban đầu mỗi năm, chủ yếu cho việc thay thế lọc sơ cấp, lọc túi và kiểm định lại các thông số môi trường.

3. Phòng sạch ISO 7 có cần sử dụng sàn nâng không?

Không nhất thiết, phòng sạch ISO 7 thường sử dụng sàn Vinyl hoặc Epoxy để tiết kiệm chi phí, sàn nâng chỉ bắt buộc đối với các phòng sạch ISO 5 hoặc ISO 6 cần đi dây điện và hồi gió dưới sàn.

4. FDI Care có nhận thi công phòng sạch quy mô nhỏ không?

Có, chúng tôi cung cấp dịch vụ cho mọi quy mô dự án từ phòng thí nghiệm nhỏ (20m2) đến các nhà máy lớn, đảm bảo chất lượng kỹ thuật đồng nhất.

5. Hệ thống HVAC của phòng sạch khác gì điều hòa thông thường?

Hệ thống HVAC phòng sạch có khả năng kiểm soát độ ẩm, áp suất và nồng độ bụi thông qua hệ thống lọc đa tầng (HEPA), điều mà điều hòa dân dụng không thể thực hiện được.

6. Tuổi thọ của tấm lọc HEPA là bao lâu?

Tuổi thọ trung bình của lọc HEPA là từ 6 tháng đến 2 năm, tùy thuộc vào chất lượng không khí đầu vào và việc thay thế định kỳ các tấm lọc thô (Pre-filter) bảo vệ phía trước.

7. Vật liệu Panel nào tốt nhất cho phòng sạch dược phẩm?

Panel PU hoặc PIR là lựa chọn tối ưu nhất nhờ khả năng cách nhiệt vượt trội, chống cháy lan và độ bền cao, đáp ứng tốt các tiêu chuẩn khắt khe của GMP.

8. Phòng sạch có cần hệ thống phòng cháy chữa cháy riêng không?

Có, hệ thống PCCC cho phòng sạch cần được thiết kế chuyên biệt (thường dùng khí FM200 hoặc Nitrogen) để không làm hỏng thiết bị và đảm bảo độ kín của phòng khi kích hoạt.

9. FDI Care có cung cấp vật tư tiêu hao sau khi bàn giao không?

Có, chúng tôi là nhà nhập khẩu trực tiếp các loại găng tay, quần áo, khăn lau phòng sạch, cam kết cung ứng ổn định với giá gốc cho các đối tác đã thi công.

10. Làm sao để kiểm tra phòng sạch có đạt chuẩn hay không?

Cần thực hiện quy trình thẩm định (Validation) bằng các thiết bị đo chuyên dụng (máy đếm hạt bụi, máy đo áp suất, tốc độ gió) bởi một bên thứ 3 độc lập hoặc đội ngũ QC chuyên nghiệp.